Wanneer je een appartement verkoopt voor 250.000 euro via een iad-adviseur, kan de regel “honoraria” op de compromis verschillende duizenden euro’s vertegenwoordigen. Begrijpen hoe dit bedrag wordt opgebouwd, stelt je in staat om de werkelijke netto-verkoper te anticiperen en onaangename verrassingen bij de ondertekening bij de notaris te vermijden. De iad-agentiekosten volgen een logica die eigen is aan het model van onafhankelijke mandatarissen, anders dan die van een traditionele makelaarskantoor met etalage.
Impact van het DPE op de iad-honoraria: een weinig bekende hefboom
Sinds de opkomst van de Klimaat- en Veerkrachtwet beïnvloedt de energieprestatie van een woning direct de verkoopwaarde. Een woning met een classificatie F of G ondergaat een waardevermindering die de prijsnegotiatie bemoeilijkt.
Lees ook : Begrijp de inkoopprijs van schroot: alles wat u moet weten
De LPI-SeLoger Barometer van september 2024 meldt een toename van specifieke commerciële beleidsmaatregelen voor F- en G-woningen. Concreet passen verschillende netwerken hun honorariumtabellen aan door gerichte kortingen op thermische doorlatende woningen aan te bieden om deze waardevermindering te compenseren. Bij iad, net als elders, zien we dat adviseurs soms hun tarieven aanpassen om competitief te blijven in dit segment.
Voor een verkoper betekent dit dat een ongunstig DPE niet alleen een belemmering voor de verkoop is: het is ook een concreet argument om het niveau van de commissie te bespreken. Voordat je een mandaat ondertekent, is het de moeite waard om deze vraag rechtstreeks aan de iad-adviseur te stellen.
Verder lezen : Alles wat u moet weten over de prijzen van interieurontwerpers om uw project goed voor te bereiden
Een artikel dat de berekening van de iad-agentiekosten uitlegt, toont aan dat het toegepaste tarief varieert afhankelijk van de prijsklasse van het goed, wat mechanisch ruimte biedt voor discussie over de uiteindelijke honoraria.
Tarief iad en concrete berekening van de verkoopkosten
Het iad-netwerk werkt met onafhankelijke adviseurs, zonder commercieel pand dat gefinancierd moet worden. Deze vereenvoudigde structuur resulteert doorgaans in lagere honoraria dan die van traditionele makelaarskantoren met een etalage in het stadscentrum.
In Frankrijk worden de makelaarscommissies vrij vastgesteld door elke professional. Er is geen wettelijk tarief opgelegd. Bij iad worden de honoraria berekend als een percentage van de verkoopprijs, met een tarief dat afneemt naarmate de prijs van het goed stijgt. Dit degressieve systeem betekent dat een appartement dat voor een hoge prijs wordt verkocht, een proportioneel lager tarief genereert dan een bescheiden studio.
Wat de iad-commissie werkelijk dekt
De vergoeding van de iad-adviseur beperkt zich niet tot het online plaatsen van een advertentie. Het omvat verschillende concrete diensten:
- De schatting van het goed, vaak uitgevoerd op basis van databases van vergelijkbare transacties en een bezoek ter plaatse
- De opstelling en verspreiding van de advertentie op de belangrijkste vastgoedportalen, met foto’s en geoptimaliseerde beschrijving
- De organisatie en uitvoering van de bezichtigingen, de selectie van serieuze kopers en de opvolging van de aanbiedingen
- De administratieve begeleiding tot de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris
De iad-adviseur ontvangt een deel van de totale commissie. De rest gaat naar het netwerk om digitale tools, training en de structuur te financieren. Deze verdeling verklaart waarom het tarief dat aan de klant wordt getoond, niet overeenkomt met het netto-inkomen van de adviseur.
Honoraria ten laste van de verkoper of de koper: gevolgen voor de financiering
De vraag wie de agentiekosten betaalt, is niet slechts een administratieve formaliteit. Het heeft directe impact op de financiële opzet van de koper.
Wanneer de honoraria ten laste zijn van de koper, accepteren de meeste banken deze in het bedrag van de hypotheeklening op te nemen. De koper hoeft ze dus niet uit eigen middelen te betalen. Omgekeerd, als de kosten ten laste zijn van de verkoper, is de prijs die in de advertentie wordt weergegeven een prijs “inclusief agentiekosten” (FAI), en de notariskosten van de koper worden berekend op een lagere netto prijs.
Deze onderscheid moet duidelijk worden gemaakt met de iad-adviseur bij de ondertekening van het mandaat. Afhankelijk van het profiel van de doelkoper (eerste koper met weinig eigen inbreng, investeerder), kan de keuze de snelheid van de verkoop beïnvloeden.
Controle DGCCRF op de weergave van de honoraria
De DGCCRF heeft sinds 2023 haar controles op de transparantie van de honoraria in vastgoedadvertenties versterkt. Haar rapport dat in februari 2024 werd gepubliceerd, benadrukt een nog steeds significante mate van niet-naleving met betrekking tot de vermelding “honoraria ten laste van de verkoper of de koper”. Het ontbreken of de ambiguïteit van deze informatie kan leiden tot administratieve boetes.
In dit opzicht zijn iad-adviseurs onderworpen aan dezelfde verplichtingen als elke andere professional die onder de Hoguet-wet valt. Bij het raadplegen van een iad-advertentie moet het percentage van de honoraria inclusief btw en de partij die deze draagt, zichtbaar worden weergegeven.
Onderhandelen over de iad-agentiekosten: werkelijke marges en grenzen
De honoraria van een iad-adviseur zijn niet in steen gebeiteld. Zoals bij elk bureau is de commissie onderhandelbaar binnen de grenzen van wat de professional accepteert. De reacties variëren op dit punt: sommige adviseurs bieden een korting op dure woningen, terwijl anderen elke discussie onder een bepaalde drempel weigeren.
De onderhandelingsmarge hangt af van verschillende concrete factoren:
- De prijs van het goed: hoe hoger deze is, hoe belangrijker het absolute bedrag van de commissie, wat ruimte biedt voor dialoog
- De geschatte verkoopgemak: een goed in een krap gebied met weinig werk verkoopt snel, wat een inspanning van de adviseur kan rechtvaardigen
- Het type mandaat: een exclusief mandaat, dat de adviseur garandeert de enige tussenpersoon te zijn, biedt vaak een hefboom om een verlaagd tarief te verkrijgen
Voordat je gaat onderhandelen, is het nuttig om het voorgestelde tarief te vergelijken met de praktijken op de lokale markt. De gemiddelde kosten van agentiekosten in Frankrijk liggen rond de ondergrens voor mandatarissen in vergelijking met traditionele bureaus, maar elke situatie blijft specifiek.
Het mandaat dat met een iad-adviseur is ondertekend, moet expliciet het bedrag of percentage van de honoraria vermelden. Elke latere wijziging vereist een schriftelijke aanvulling. Dit punt controleren voordat je je verbindt, voorkomt late discussies die de transactie bemoeilijken.