Wenn man eine Wohnung für 250.000 Euro über einen iad-Berater verkauft, kann die Zeile “Honorare” im Kaufvertrag mehrere tausend Euro ausmachen. Zu verstehen, wie sich dieser Betrag zusammensetzt, ermöglicht es, den tatsächlichen Nettopreis für den Verkäufer vorherzusehen und unangenehme Überraschungen beim Notartermin zu vermeiden. Die iad-Agenturgebühren folgen einer Logik, die dem Modell des unabhängigen Mandatsträgers eigen ist, und unterscheidet sich von der einer traditionellen Agentur mit Schaufenster.
Auswirkungen des DPE auf die iad-Honorare: ein wenig bekanntes Hebel
Seit dem Aufstieg des Klimaschutzgesetzes hat die Energieeffizienz einer Immobilie direkten Einfluss auf ihren Wiederverkaufswert. Eine Immobilie mit der Klassifizierung F oder G erfährt einen Wertverlust, der die Preisverhandlung erschwert.
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Der LPI-SeLoger-Barometer vom September 2024 weist auf einen Anstieg spezifischer Verkaufsstrategien für Immobilien der Klassen F und G hin. Konkret passen mehrere Netzwerke ihre Honorartabellen an, indem sie gezielte Rabatte auf thermisch ineffiziente Immobilien anbieten, um diesen Wertverlust auszugleichen. Bei iad, wie auch anderswo, beobachten wir, dass Berater manchmal ihren Satz anpassen, um in diesem Segment wettbewerbsfähig zu bleiben.
Für einen Verkäufer bedeutet dies, dass ein ungünstiger DPE nicht nur ein Hindernis für den Verkauf darstellt: Er ist auch ein konkretes Argument, um über die Höhe der Provision zu verhandeln. Bevor man einen Auftrag unterschreibt, lohnt es sich, die Frage direkt an den iad-Berater zu stellen.
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Ein Artikel, der die Berechnung der iad-Agenturgebühren detailliert, zeigt, dass die angewandte Skala je nach Preisklasse der Immobilie variiert, was mechanisch einen Verhandlungsspielraum über die endgültigen Honorare eröffnet.
iad-Tarife und konkrete Berechnung der Verkaufsgebühren
Das iad-Netzwerk arbeitet mit unabhängigen Beratern, ohne kommerziellen Standort zu finanzieren. Diese schlanke Struktur führt in der Regel zu niedrigeren Honoraren als die von traditionellen Agenturen mit Schaufenster in der Innenstadt.
In Frankreich werden die Agenturprovisionen frei von jedem Fachmann festgelegt. Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Tarif. Bei iad werden die Honorare als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet, wobei der Satz sinkt, je höher der Preis der Immobilie ist. Dieses gestaffelte System bedeutet, dass eine Wohnung, die zu einem hohen Preis verkauft wird, einen proportional niedrigeren Satz generiert als ein bescheidenes Studio.
Was die iad-Provision tatsächlich abdeckt
Die Vergütung des iad-Beraters beschränkt sich nicht auf das Online-Stellen einer Anzeige. Sie umfasst mehrere konkrete Leistungen:
- Die Schätzung der Immobilie, die oft auf der Grundlage von Datenbanken mit vergleichbaren Transaktionen und einer Vor-Ort-Besichtigung erfolgt
- Die Erstellung und Verbreitung der Anzeige auf den wichtigsten Immobilienportalen, mit Fotos und optimierter Beschreibung
- Die Organisation und Durchführung der Besichtigungen, die Auswahl seriöser Käufer und die Nachverfolgung der Angebote
- Die administrative Begleitung bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags
Der iad-Berater erhält einen Teil der Gesamtprovision. Der Rest fließt in das Netzwerk, um digitale Werkzeuge, Schulungen und die Struktur zu finanzieren. Diese Verteilung erklärt, warum der dem Kunden angegebene Satz nicht dem Nettogewinn des Beraters entspricht.
Honorare zu Lasten des Verkäufers oder des Käufers: Auswirkungen auf die Finanzierung
Die Frage, wer die Agenturgebühren zahlt, ist nicht nur eine administrative Formalität. Sie hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierungsstruktur des Käufers.
Wenn die Honorare vom Käufer getragen werden, akzeptieren die meisten Banken, diese in den Betrag des Immobilienkredits einzubeziehen. Der Käufer muss sie also nicht aus eigenen Mitteln aufbringen. Umgekehrt, wenn die Gebühren vom Verkäufer getragen werden, ist der in der Anzeige angegebene Preis ein Preis “inklusive Agenturgebühren” (FAI), und die Notarkosten des Käufers werden auf einem niedrigeren Nettopreis berechnet.
Diese Unterscheidung sollte bereits bei der Unterzeichnung des Mandats klar mit dem iad-Berater besprochen werden. Je nach Profil des Zielkäufers (Erstkäufer mit wenig Eigenkapital, Investor) kann die Wahl die Schnelligkeit des Verkaufs beeinflussen.
Kontrollen der DGCCRF zur Anzeige der Honorare
Die DGCCRF hat seit 2023 ihre Kontrollen zur Transparenz der Honorare in Immobilienanzeigen verstärkt. Ihr im Februar 2024 veröffentlichtes Fazit hebt eine noch signifikante Rate an Nichtkonformitäten bei der Angabe “Honorare zu Lasten des Verkäufers oder des Käufers” hervor. Das Fehlen oder die Mehrdeutigkeit dieser Information kann zu Verwaltungsstrafen führen.
In diesem Punkt sind iad-Berater denselben Verpflichtungen unterworfen wie jeder andere Fachmann, der dem Hoguet-Gesetz unterliegt. Bei der Konsultation einer iad-Anzeige muss der Prozentsatz der Honorare inklusive Mehrwertsteuer und die Partei, die sie trägt, sichtbar angegeben werden.
Die iad-Agenturgebühren verhandeln: reale Margen und Grenzen
Die Honorare eines iad-Beraters sind nicht in Stein gemeißelt. Wie bei jeder Agentur ist die Provision verhandelbar im Rahmen dessen, was der Fachmann akzeptiert. Die Rückmeldungen hierzu variieren: Einige Berater gewähren einen Rabatt auf hochpreisige Immobilien, andere lehnen jede Diskussion unter einem bestimmten Schwellenwert ab.
Der Verhandlungsspielraum hängt von mehreren konkreten Faktoren ab:
- Der Preis der Immobilie: Je höher er ist, desto größer ist der absolute Betrag der Provision, was Raum für Dialog lässt
- Die geschätzte Verkaufsfähigkeit: Eine Immobilie in einer angespannten Lage mit wenigen Renovierungsarbeiten verkauft sich schnell, was einen Aufwand des Beraters rechtfertigen kann
- Die Art des Mandats: Ein exklusives Mandat, das dem Berater garantiert, der einzige Vermittler zu sein, bietet oft einen Hebel, um einen reduzierten Satz zu erhalten
Bevor man verhandelt, ist es vorteilhaft, den vorgeschlagenen Satz mit den Praktiken des lokalen Marktes zu vergleichen. Die durchschnittlichen Agenturgebühren in Frankreich liegen im unteren Bereich für Mandatsträger im Vergleich zu traditionellen Agenturen, aber jede Situation bleibt spezifisch.
Das mit einem iad-Berater unterzeichnete Mandat muss ausdrücklich den Betrag oder Prozentsatz der Honorare angeben. Jede spätere Änderung erfordert einen schriftlichen Zusatz. Die Überprüfung dieses Punktes vor dem Engagement vermeidet späte Diskussionen, die die Transaktion komplizieren.